Acquistare una casa è una delle operazioni economiche più importanti che una persona possa affrontare. Prima di firmare un compromesso o arrivare al rogito, però, conoscere le caratteristiche dell’immobile e valutarne il prezzo non è sufficiente. È fondamentale verificare anche la sua situazione giuridica e accertarsi che non siano presenti ipoteche, pignoramenti, vincoli o altre formalità che potrebbero incidere sull’acquisto.
Uno degli strumenti più importanti per effettuare questo controllo è la visura ipotecaria, attraverso la quale è possibile consultare le informazioni presenti nei Registri Immobiliari.
L’Agenzia delle Entrate definisce tecnicamente questa attività come ispezione ipotecaria: consente di consultare registri, note e titoli depositati presso i Servizi di Pubblicità Immobiliare e di verificare trascrizioni, iscrizioni e annotazioni relative agli immobili.
Si tratta quindi di una verifica particolarmente importante quando si sta valutando l’acquisto di una casa, perché permette di conoscere non soltanto chi risulta titolare di determinati diritti sull’immobile, ma anche l’eventuale presenza di formalità che potrebbero condizionare la compravendita.
Che cos’è una visura ipotecaria
La visura ipotecaria è il risultato di una ricerca effettuata presso i Registri Immobiliari, gli archivi pubblici nei quali vengono registrate le principali vicende giuridiche riguardanti beni immobili.
Attraverso questi archivi è possibile ricostruire una parte importante della storia giuridica di una casa, di un appartamento, di un terreno o di un altro bene immobiliare.
La consultazione permette infatti di individuare le cosiddette formalità immobiliari, generalmente suddivise in trascrizioni, iscrizioni e annotazioni.
Le trascrizioni riguardano, per esempio, trasferimenti di proprietà, compravendite, successioni, divisioni, costituzione di alcuni diritti reali e determinate vicende giudiziarie. Le iscrizioni riguardano invece principalmente la costituzione delle ipoteche, mentre le annotazioni possono indicare modifiche intervenute successivamente, come la cancellazione di un’ipoteca.
La visura ipotecaria consente quindi di andare oltre la semplice identificazione catastale dell’immobile e di comprenderne la situazione dal punto di vista dei diritti e dei gravami risultanti dai registri pubblici.
Visura ipotecaria e visura catastale non sono la stessa cosa
Uno degli errori più frequenti è considerare la visura catastale e quella ipotecaria come documenti equivalenti.
In realtà svolgono funzioni differenti.
La visura catastale fornisce soprattutto informazioni identificative, censuarie e fiscali sull’immobile. Può riportare, per esempio, Comune, foglio, particella, subalterno, categoria catastale, consistenza, rendita e intestazione catastale.
La visura ipotecaria, invece, prende in esame ciò che risulta presso i Registri Immobiliari e permette di individuare gli atti e le formalità pubblicizzate attraverso trascrizioni, iscrizioni e annotazioni.
Per questo motivo, quando si deve valutare seriamente l’acquisto di una casa, limitarsi alla sola visura catastale può non essere sufficiente.
La stessa Visurissima mette a disposizione una visura ipocatastale, attraverso la quale vengono messe in relazione le informazioni catastali con quelle provenienti dai Registri Immobiliari, permettendo di verificare proprietà, quote, atti di provenienza, ipoteche, pignoramenti e altri eventuali gravami.
Quali informazioni si possono trovare nella visura ipotecaria
La ricerca ipotecaria permette di individuare diverse informazioni che possono diventare determinanti prima di acquistare un immobile.
Una delle prime verifiche riguarda la titolarità dei diritti sull’immobile. In una compravendita è infatti necessario accertare che il soggetto che intende vendere abbia effettivamente titolo per farlo e verificare se vi siano altri soggetti titolari di quote o di diritti reali.
Ma l’aspetto probabilmente più conosciuto riguarda la presenza di ipoteche.
Un’ipoteca può essere collegata, per esempio, a un finanziamento o a un mutuo. La sua esistenza non significa automaticamente che l’immobile non possa essere acquistato: ciò che conta è conoscere la situazione e verificare come quella formalità debba essere gestita nell’ambito della compravendita.
La ricerca può inoltre mettere in evidenza altre formalità rilevanti, come pignoramenti o ulteriori vincoli e pregiudizievoli risultanti dai registri.
Visurissima indica, tra le informazioni ottenibili attraverso la propria visura ipocatastale, anche proprietà, quote, atti di provenienza, ipoteche e pignoramenti, proprio con l’obiettivo di fornire una panoramica più ampia della posizione immobiliare analizzata.
Perché controllare le ipoteche prima di comprare casa
Immaginiamo di aver trovato l’appartamento ideale.
La zona è quella desiderata, il prezzo sembra corretto, gli ambienti corrispondono alle proprie esigenze e il venditore vuole procedere rapidamente.
Dal punto di vista dell’acquirente può essere naturale concentrarsi soprattutto sul prezzo, sulle condizioni dell’immobile e sulla possibilità di ottenere un mutuo.
La situazione giuridica del bene, però, è altrettanto importante.
La presenza di un’ipoteca, di un pignoramento o di un’altra formalità può rendere necessario approfondire la posizione dell’immobile prima di assumere impegni economici importanti.
Effettuare una verifica consente quindi di arrivare alle successive fasi della trattativa disponendo di informazioni più complete.
La visura ipotecaria deve essere considerata soprattutto come uno strumento di prevenzione: serve a far emergere elementi che potrebbero richiedere ulteriori approfondimenti prima dell’acquisto.
L’importanza dell’atto di provenienza
Un altro elemento importante nella verifica immobiliare è l’atto attraverso il quale l’attuale proprietario ha acquisito il bene.
La proprietà potrebbe derivare, per esempio, da una precedente compravendita, da una successione, da una donazione o da altre vicende giuridiche.
Conoscere la provenienza dell’immobile permette di ricostruire con maggiore precisione la storia del bene e di verificare la continuità delle formalità presenti nei Registri Immobiliari.
In questo senso la ricerca ipotecaria non deve essere vista soltanto come una ricerca delle eventuali ipoteche.
La sua utilità è più ampia: consente di ricostruire una sequenza di atti e formalità riguardanti il bene o il soggetto analizzato, mettendo a disposizione informazioni utili per valutare con maggiore consapevolezza una compravendita.
Come funziona una ricerca ipotecaria
L’ispezione ipotecaria può essere effettuata consultando i Servizi di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.
Secondo l’Agenzia, attraverso l’ispezione possono essere consultati i registri, le note e, quando disponibili, i titoli depositati. La ricerca permette quindi prima di individuare le formalità presenti e successivamente di approfondire le singole note che interessano il soggetto o l’immobile analizzato.
A seconda del tipo di ricerca e del servizio utilizzato, l’indagine può essere effettuata partendo dai dati del soggetto oppure dagli identificativi dell’immobile.
È importante inoltre considerare il criterio territoriale utilizzato per le ricerche.
Nel caso della visura ipocatastale offerta da Visurissima, per esempio, la verifica viene effettuata su base provinciale e non rappresenta una ricerca nazionale. Se occorre analizzare la situazione immobiliare di un soggetto presente in province differenti, devono quindi essere considerate le diverse aree territoriali interessate.
Quando richiedere la visura ipotecaria durante l’acquisto
La verifica dovrebbe essere effettuata quando si dispone già delle informazioni sufficienti per identificare correttamente l’immobile e prima di assumere decisioni economiche difficilmente reversibili.
Aspettare le ultimissime fasi della compravendita può significare scoprire troppo tardi l’esistenza di una situazione che merita approfondimenti.
Conoscere in anticipo eventuali formalità consente invece di valutarle con maggiore attenzione e, quando necessario, richiedere ulteriori chiarimenti o documentazione.
Naturalmente, nelle compravendite immobiliari esistono anche verifiche e adempimenti svolti dai professionisti coinvolti nell’operazione. Ciò non toglie che l’acquirente possa avere interesse a effettuare una prima verifica già nella fase di valutazione dell’immobile.
Cosa significa trovare un’ipoteca sull’immobile
La presenza di un’ipoteca non deve essere interpretata automaticamente come un segnale che impedisce l’acquisto.
Molti immobili acquistati attraverso un mutuo possono avere avuto un’ipoteca volontaria iscritta a garanzia della banca.
L’elemento importante è capire che tipo di ipoteca risulta, a favore di chi è stata iscritta, quale formalità la riguarda e quale sia la situazione attuale.
Anche una formalità relativa a un precedente finanziamento potrebbe richiedere una lettura più approfondita per verificare se siano intervenute successive annotazioni o cancellazioni.
Proprio per questo una semplice indicazione della presenza di una formalità non dovrebbe essere valutata isolatamente: occorre leggere il contesto complessivo della documentazione.
Per operazioni particolarmente complesse o quando dalla ricerca emergono situazioni di possibile rilevanza legale, finanziaria o notarile, è opportuno far interpretare la documentazione da un professionista qualificato.
Visura ipotecaria prima del compromesso: perché può essere utile
Il contratto preliminare, comunemente chiamato compromesso, rappresenta già un impegno significativo tra venditore e acquirente.
Prima di arrivare a questa fase può quindi essere utile conoscere la situazione dell’immobile.
Una ricerca preventiva può far emergere elementi che meritano attenzione e permettere all’acquirente di affrontare la trattativa disponendo di maggiori informazioni.
Il principio è semplice: più importante è la decisione economica, più importante diventa verificare preventivamente i dati disponibili.
Questo vale soprattutto per l’acquisto di una casa, dove gli importi sono elevati e l’operazione può incidere sul patrimonio familiare per molti anni.
Controllare prima per acquistare con maggiore consapevolezza
Una casa non è soltanto un insieme di metri quadrati, stanze e caratteristiche edilizie. È anche un bene inserito all’interno di una precisa storia giuridica.
Prima dell’acquisto è quindi importante conoscere sia i dati catastali sia le formalità presenti nei Registri Immobiliari.
La visura ipotecaria permette di individuare trascrizioni, iscrizioni e annotazioni e di verificare l’eventuale presenza di ipoteche, pignoramenti o altre situazioni che potrebbero richiedere approfondimenti.
Per chi sta valutando una compravendita, effettuare questa verifica significa aggiungere un ulteriore livello di controllo alla scelta dell’immobile.
Attraverso Visurissima è possibile richiedere online una Visura Ipocatastale, combinando le informazioni catastali con quelle provenienti dai Registri Immobiliari e ottenendo una panoramica più completa della situazione del bene o del soggetto analizzato. Il servizio può risultare particolarmente utile nelle compravendite immobiliari e in tutte quelle circostanze in cui è necessario verificare proprietà, atti, ipoteche, pignoramenti ed eventuali altri gravami prima di prendere una decisione.