Nel mercato immobiliare moderno, vendere un immobile non significa più soltanto trovare un acquirente e negoziare il prezzo. Oggi l’agente immobiliare svolge un ruolo sempre più tecnico e consulenziale, diventando il punto di riferimento per garantire che la compravendita avvenga in modo sicuro, trasparente e conforme alla legge. In questo contesto, le visure rappresentano uno strumento fondamentale: permettono di verificare la situazione giuridica, catastale e urbanistica dell’immobile prima ancora di pubblicarlo sul mercato.
Effettuare i controlli corretti prima della vendita non è solo una buona pratica professionale, ma una vera tutela contro contestazioni, ritardi, responsabilità civili e, nei casi più gravi, l’annullamento della compravendita. Per questo motivo, conoscere quali visure richiedere e quando farlo è essenziale per ogni agente immobiliare.
Perché le verifiche preventive sono indispensabili
Molti problemi nelle transazioni immobiliari emergono quando l’operazione è già in fase avanzata, magari dopo la firma della proposta d’acquisto o del compromesso. In questi casi, la scoperta di ipoteche, difformità catastali o vincoli urbanistici può bloccare la vendita o costringere le parti a rinegoziare condizioni e tempistiche.
L’agente immobiliare che effettua controlli preventivi dimostra professionalità e riduce drasticamente il rischio di contenziosi. Inoltre, consente al venditore di sanare eventuali criticità prima di mettere l’immobile sul mercato, evitando trattative fallite o svalutazioni improvvise.
Dal punto di vista commerciale, un immobile “verificato” è più facile da vendere perché offre maggiore sicurezza agli acquirenti e alle banche coinvolte nel finanziamento.
Visura catastale: la base di ogni verifica
La visura catastale è il primo documento da richiedere quando si acquisisce un incarico di vendita. Consente di conoscere i dati identificativi dell’immobile, la categoria catastale, la rendita, la superficie e l’intestazione.
Per l’agente immobiliare è fondamentale verificare che i dati catastali siano coerenti con la realtà e con quanto dichiarato dal proprietario. Errori nell’intestazione, passaggi di proprietà non aggiornati o difformità tra planimetria e stato di fatto possono creare problemi in fase di rogito.
La visura permette anche di individuare eventuali beni censiti come pertinenze, come box o cantine, che devono essere correttamente inclusi nella vendita.
Planimetria catastale e conformità dell’immobile
Oltre alla visura, la planimetria catastale consente di confrontare la rappresentazione ufficiale dell’immobile con la sua configurazione reale. Modifiche interne non dichiarate, ampliamenti, spostamento di tramezzi o chiusura di balconi possono rendere l’immobile non conforme.
La conformità catastale è oggi un requisito essenziale per la validità dell’atto di compravendita. Se la planimetria non corrisponde allo stato attuale, sarà necessario procedere a un aggiornamento tramite un tecnico abilitato prima del rogito.
Per l’agente immobiliare, individuare queste difformità in anticipo significa evitare blocchi dell’operazione e offrire al cliente un servizio altamente qualificato.
Visura ipotecaria: verificare gravami e vincoli
La visura ipotecaria consente di controllare se sull’immobile gravano ipoteche, pignoramenti, sequestri o altri vincoli. È uno dei controlli più delicati perché riguarda direttamente la possibilità di trasferire la proprietà libera da pesi.
Un mutuo non ancora estinto, ad esempio, comporta la presenza di un’ipoteca iscritta dalla banca. Questo non impedisce la vendita, ma richiede procedure specifiche per la cancellazione al momento del rogito.
Situazioni più complesse, come pignoramenti o trascrizioni pregiudizievoli, possono invece bloccare completamente la compravendita finché non vengono risolte.
Per l’agente immobiliare, conoscere lo stato ipotecario dell’immobile consente di informare correttamente l’acquirente e pianificare le tempistiche della vendita.
Verifica della proprietà e della continuità delle trascrizioni
Un altro aspetto cruciale riguarda la titolarità del bene. È necessario accertare che il venditore sia effettivamente il proprietario e che non vi siano diritti di terzi, come usufrutti, nuda proprietà o quote indivise.
La continuità delle trascrizioni garantisce che i passaggi di proprietà siano stati regolarmente registrati nei registri immobiliari. Eventuali anomalie potrebbero creare incertezza giuridica e rendere più complessa la stipula dell’atto.
Questa verifica è particolarmente importante in presenza di successioni ereditarie o donazioni, situazioni che possono comportare ulteriori controlli e cautele.
Situazione urbanistica e abusi edilizi
Sebbene le visure catastali e ipotecarie siano fondamentali, non esauriscono tutti i controlli necessari. La regolarità urbanistica dell’immobile deve essere verificata attraverso la documentazione edilizia conservata presso il Comune.
Abusi edilizi non sanati possono rendere l’immobile non commerciabile o esporre l’acquirente a rischi legali. L’agente immobiliare non è tenuto a svolgere personalmente verifiche tecniche, ma ha il dovere professionale di informare il venditore sull’importanza di tali controlli e di collaborare con tecnici qualificati.
Certificazioni e documentazione accessoria
Oltre alle verifiche giuridiche e catastali, esistono documenti che incidono sulla commerciabilità e sull’attrattività dell’immobile. Tra questi rientra l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), obbligatorio per la pubblicità e la vendita.
Anche eventuali certificazioni degli impianti, regolamenti condominiali e spese arretrate possono influenzare la trattativa e devono essere raccolti con anticipo.
Un dossier completo consente all’agente immobiliare di presentare l’immobile in modo trasparente e professionale, aumentando la fiducia degli acquirenti.
Responsabilità dell’agente immobiliare
La normativa e la giurisprudenza hanno progressivamente ampliato le responsabilità dell’intermediario. L’agente immobiliare deve comportarsi con diligenza professionale e informare le parti su circostanze rilevanti di cui è a conoscenza o che avrebbe potuto conoscere con l’ordinaria attenzione.
Ignorare problemi evidenti o non effettuare controlli basilari potrebbe esporre a richieste di risarcimento danni. Per questo motivo, l’utilizzo sistematico delle visure non è solo una scelta prudente, ma una vera tutela legale.
I vantaggi di utilizzare servizi online di visure
Oggi gli agenti immobiliari possono ottenere documenti ufficiali in tempi rapidi attraverso piattaforme digitali specializzate. Questo consente di integrare le verifiche già nella fase di acquisizione dell’incarico, senza attendere settimane per la documentazione.
La disponibilità immediata delle informazioni permette di lavorare con maggiore efficienza, ridurre i tempi di vendita e offrire un servizio più evoluto ai clienti.
Un mercato immobiliare sempre più orientato alla trasparenza
Negli ultimi anni, acquirenti e istituti di credito richiedono livelli di trasparenza sempre più elevati. Le banche, in particolare, effettuano controlli approfonditi prima di concedere un mutuo e qualsiasi irregolarità può rallentare o impedire l’erogazione.
L’agente immobiliare che anticipa queste verifiche si posiziona come consulente affidabile, capace di guidare l’intera operazione e non solo di mettere in contatto venditore e compratore.
In un mercato competitivo, la qualità del servizio fa spesso la differenza. Offrire immobili già verificati significa ridurre le incertezze, accelerare le trattative e aumentare le probabilità di chiudere con successo.