Nel mercato immobiliare italiano capita spesso che chi deve comprare, vendere o semplicemente verificare la situazione della propria abitazione si imbatta in una certa confusione tra visura catastale e atto notarile. I due documenti vengono percepiti come simili perché entrambi contengono informazioni sull’immobile, ma in realtà rispondono a funzioni molto diverse e non possono essere utilizzati in modo intercambiabile. Comprendere la loro natura è fondamentale per evitare errori, soprattutto quando si gestiscono compravendite, successioni, verifiche fiscali o controlli preliminari.
Che cos’è una visura catastale
La visura catastale è un documento rilasciato dall’Agenzia delle Entrate – Catasto, che raccoglie le informazioni tecniche e fiscali relative a un bene immobile. All’interno della visura si trovano i dati identificativi come foglio, particella e subalterno, che permettono di individuare con precisione il bene all’interno del territorio comunale. Sono presenti anche indicazioni sull’intestatario catastale, sulla categoria dell’immobile, sulla consistenza, sulla superficie catastale e sulla rendita, quest’ultima utilizzata per calcolare varie imposte legate alla proprietà.
Una caratteristica importante della visura catastale è che rispecchia la situazione registrata negli archivi del Catasto, i quali non hanno valore probatorio pieno. Il Catasto, infatti, ha una funzione fiscale e statistica, non giuridica. Ciò significa che una visura catastale può essere aggiornata, modificata, può contenere errori oppure non essere perfettamente allineata alla situazione reale. Per questo motivo la visura è uno strumento informativo utile ma non certifica diritti di proprietà.
Che cos’è un atto notarile
L’atto notarile, al contrario, è un documento pubblico redatto da un notaio e dotato di pieno valore legale. Quando si parla di immobili, l’atto notarile più comune è il rogito di compravendita, con cui si trasferisce ufficialmente la proprietà da un soggetto a un altro. L’atto viene stipulato alla presenza del notaio, il quale ha il compito di verificare l’identità delle parti, controllare la regolarità dei documenti e garantire la conformità alla legge.
L’atto notarile non solo formalizza l’accordo tra le parti, ma produce effetti giuridici precisi. Dopo la stipula, il notaio provvede alla sua registrazione, alla trascrizione nei Registri Immobiliari e alla voltura catastale. La validità dell’atto è disciplinata dal Codice Civile e dalle norme in materia di pubblicità immobiliare, che stabiliscono che solo il documento trascritto nei Registri Immobiliari certifica in modo opponibile a terzi il diritto di proprietà.
Finalità differenti: informazione tecnica contro prova di proprietà
La differenza centrale tra visura catastale e atto notarile risiede nella loro funzione. La visura catastale serve a fornire dati tecnici e fiscali, utili per conoscere la situazione di un immobile all’interno del Catasto e per calcolare imposte come IMU, TASI o l’imposta di registro. Non certifica il proprietario effettivo ma riporta un’intestazione catastale che può non essere aggiornata o coincidere perfettamente con quella giuridica.
L’atto notarile è invece la fonte che stabilisce con certezza chi è il titolare reale del diritto di proprietà o di altri diritti reali come usufrutto o servitù. È il documento che viene utilizzato in tribunale, nelle compravendite o nei rapporti con istituti di credito, perché dà piena prova giuridica della titolarità. Questo valore deriva dalla sua trascrizione presso i Registri Immobiliari, disciplinata dagli articoli 2643 e seguenti del Codice Civile, che attribuisce opponibilità a terzi e stabilisce la priorità tra diversi atti.
Perché spesso ci si confonde tra i due documenti
La confusione nasce dal fatto che nella visura catastale compare il nominativo dell’intestatario. Tuttavia, l’intestatario catastale è un dato utile soprattutto ai fini fiscali e può risultare non aggiornato. L’allineamento tra Catasto e Registri Immobiliari non è automatico e può richiedere operazioni di voltura o correzioni. Per esempio, in caso di successione, il Catasto può riportare ancora il precedente proprietario se non è stata effettuata correttamente la voltura successoria.
L’atto notarile elimina ogni incertezza perché contiene la provenienza del nuovo proprietario, le condizioni della compravendita, eventuali ipoteche o servitù, e tutti gli elementi giuridici che servono a definire la situazione reale dell’immobile. Per questo motivo, quando si deve dimostrare la proprietà, l’unico documento valido è l’atto notarile o un suo estratto, come la nota di trascrizione o la visura ipotecaria.
Quando serve la visura catastale e quando serve l’atto notarile
La visura catastale è indispensabile per verificare la rendita, controllare la categoria dell’immobile o la sua consistenza, individuare la posizione catastale, predisporre documenti tecnici o aggiornare la situazione urbanistica. Viene richiesta anche per molte pratiche amministrative o fiscali, per esempio quando si presenta una dichiarazione IMU o quando si effettua una pratica edilizia come una CILA o una SCIA.
L’atto notarile diventa necessario ogni volta che si deve provare la proprietà o formalizzare un trasferimento. Serve in una compravendita, in una donazione, in una divisione ereditaria, in un mutuo ipotecario o quando si devono chiarire eventuali vincoli giuridici sull’immobile. Nessuna visura catastale può sostituire la funzione dell’atto notarile, perché solo quest’ultimo è riconosciuto dalla legge come titolo giuridico valido a tutti gli effetti.
Come verificare correttamente la situazione di un immobile
Per avere un quadro completo è utile consultare sia la visura catastale sia l’atto notarile o, meglio ancora, le risultanze dei Registri Immobiliari tramite una visura ipotecaria. L’incrocio dei dati permette di controllare eventuali incongruenze, scoprire se la rendita catastale è aggiornata, verificare se l’immobile presenta ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli e assicurarsi che l’intestazione sia corretta.
Questa verifica è fondamentale soprattutto quando si acquista un immobile o si eredita un bene, perché consente di evitare problemi futuri, contestazioni o spese impreviste. L’atto notarile racconta la storia giuridica del bene, mentre la visura catastale fotografa la situazione tecnica e fiscale. I due documenti, insieme, permettono una visione completa e affidabile di ciò che si sta valutando o acquistando.
Considerazioni finali sull’utilità dei due documenti
La visura catastale e l’atto notarile sono strumenti complementari, non alternativi. La visura serve a conoscere caratteristiche e valori fiscali dell’immobile, mentre l’atto notarile garantisce la certezza giuridica della proprietà. Confonderli potrebbe portare a errori nelle compravendite o nelle verifiche preliminari, soprattutto perché il Catasto non ha valore probatorio. Sapere distinguere i due documenti aiuta a muoversi con maggiore consapevolezza nel mondo immobiliare e a evitare problemi che potrebbero emergere a distanza di anni.